(495) 223-89-53

Пн - Пт с 10:00 до 19:00. ст. м. Академическая

Юридическое
сопровождение
бизнеса и защита
прав граждан
Якунин Виталий Николаевич

адвокат
Якунин Виталий Николаевич

с участием адвоката Якунина В. Н. выиграно более 125 гражданских и арбитражных дел

Все адвокаты
Нечаев Максим Александрович

адвокат
Нечаев Максим Александрович,

с участием адвоката Нечаева М. А. успешно завершено 181 уголовных и административных дел, выиграно 118 гражданских дел

Все адвокаты
Мартинович Анна Николаевна

адвокат
Мартинович Анна Николаевна,

с участием юриста Мартинович А. Н. выиграно более 155 гражданских и трудовых дел

Все адвокаты
Кузнецов Алексей Александрович

адвокат
Кузнецов Алексей Александрович,

с участием адвоката Кузнецова А. А. выиграно более 190 гражданских и арбитражных дел

Все адвокаты
Русина Наталья Сергеевна

адвокат
Русина Наталья Сергеевна

с участием адвоката Русиной Н. С. выиграно более 180 гражданских и арбитражных дел

Все адвокаты
Твалавадзе Борис Демурович

адвокат
Твалавадзе Борис Демурович,

с участием адвоката Твалавадзе Б. Д. успешно завершено 195 уголовных и административных дел, выиграно 163 гражданских дел

Все адвокаты
Хрусталев Андрей Вячеславович

адвокат
Хрусталев Андрей Вячеславович,

с участием адвоката Хрусталёва А. В. выиграно более 120 налоговых дел в арбитражных судах

 

 

Все адвокаты
Кривошеева Светлана Анатольевна

адвокат
Кривошеева Светлана Анатольевна,

с участием адвоката Кривошеевой С. А. выиграно более 214 гражданских и уголовных дел

Все адвокаты
Пикунов Дмитрий Викторович

адвокат
Пикунов Дмитрий Викторович

с участием адвоката Пикунова Д. В. выиграно более 315 гражданских и арбитражных дел

Все адвокаты
Рябов Андрей Анатольевич

адвокат
Рябов Андрей Анатольевич,

с участием адвоката Рябова А. А. успешно завершенно 270 уголовных и административных дел, выиграно 157 гражданских дел

Все адвокаты
Бубнов Иван Михайлович

Управляющий партнер:

адвокат
Бубнов Иван Михайлович,

с участием адвоката Бубнова И. М. выиграно более 429 гражданских и арбитражных дел

Все адвокаты

Практический взгляд адвоката на риски, возникающие при покупке жилья в новостройках

ПРАКТИЧЕСКИЙ ВЗГЛЯД АДВОКАТА НА РИСКИ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ В НОВОСТРОЙКАХ 

Рынок строящейся жилой недвижимости в настоящий момент активно развивается. Для Москвы и Московской области такое положение вещей актуально уже на протяжении длительного времени. Стагнация спроса на «новостройки» в кризисный период, хотя и повлекла снижение темпа строительства, но не повлияла на ситуацию в целом, и в скором времени продажи вновь достигли докризисного уровня.

Интерес покупателей к рынку недвижимости обусловлен не только необходимостью удовлетворения потребностей в жилье, но и желанием разместить имеющиеся в распоряжении финансовые средства с целью получения прибыли, так как стоимость строящегося объекта недвижимости после сдачи его в эксплуатацию вырастает на порядок.

Независимо от целей, которые преследуют потенциальные покупатели, их интересы гарантируют постоянно растущий спрос на приобретение квартир в «новостройках». Данное обстоятельство дает возможность застройщикам диктовать свои условия при осуществлении деятельности на рынке недвижимости. Желая получить прибыль, некоторые застройщики стараются минимизировать риски ответственности за недобросовестное исполнение своих обязательств.

Одним из способов достижения указанной цели является использование различных «схем» в юридическом оформлении отношений с покупателем объекта строительства.

Так как речь идет о еще не построенном объекте, который юридически нельзя купить, термин «покупатель» является условным и употребляется для понимания смысла настоящей статьи обычным человеком, не юристом, который желает разобраться в ситуации и взвесить все «за» и «против», решая вопрос о форме взаимодействия с застройщиком в момент приобретения недвижимости. Кроме того, это сделано для обобщения всех лиц, выступающих контрагентом застройщику, так как их правовой статус различается, в зависимости от формы договора.

Под «схемой» понимается способ оформление правоотношений между застройщиком и покупателем. Наиболее распространенные «схемы» юридически не нарушают действующее законодательство, однако, часто составляются таким образом, что «покупатель» ставится в невыгодные условия по сравнению с застройщиком. Это проявляется при определении объема ответственности застройщика при нарушении условий договора со стороны последнего (просрочка исполнения обязательств, нарушение качества объекта, двойные продажи т .п.).

Так как «схему» выбирает застройщик, то «покупателю» остается только соглашаться с ней, либо нет. При этом, для «покупателя» подчас имеет значение не столько юридическое оформление отношений, сколько субъективные причины: расположение строящегося объекта, площадь помещения и т.п., что заставляет его рисковать, и подчас необдуманно. Таких «схем» может быть сколь угодно много, так как основной целью застройщика, т.е. бизнесмена, всегда будет извлечение прибыли при минимизации рисков, что и определяет его «лавирование» в постоянно изменяющейся правовой системе. В данной статье рассмотрим наиболее часто встречающиеся «схемы» на современном рынке недвижимости.

Как показывает практика, права потенциального покупателя не могут быть защищены полностью ни при одной из существующих «схем». В данный момент относительно безопасными можно  считать отношения, возникающие на основании договора долевого участия в строительстве, членства в ЖСК (жилищно-строительный кооператив), ЖНК (жилищно-накопительный кооператив).

Существуют также «серые схемы»: оформление предварительного договора купли-продажи, цессии (уступка прав) и т.п. «Серые схемы» юридически не противоречат действующему законодательству, но непредсказуемы по своим последствиям. Они применяются все реже.

Автор советует «покупателю» избегать «серых схем», так как велик риск потерять вложенные средства. Так, например, в практике моих коллег в 2013 г. был ряд дел, по которым в Савеловском районном суде г. Москвы возникли проблемы при рассмотрении исковых требований о признании права собственности, заявленных к одному из застройщиков, на том основании, что предварительный договор купли-продажи не является основным договором. Часть исковых заявлений были оставлены без движения, в удовлетворении иных было отказано. Не смотря на то, что право собственности было в результате признано, данный пример показывает большую рискованность «серых схем» прежде всего для «покупателя».

Приобретая недвижимость по договору цессии «покупатель» фактически берет «кота в мешке». Как показывает практика, договор цессии заключается при существенном изменении условий жизни правообладателя не в лучшую сторону и, как правило, «покупателя» не ставят об этом в известность. Хорошо, если правообладателю просто нужны деньги, но велика вероятность того, что возникли проблемы с процессом строительства объекта.

На сегодняшний день, по мнению автора и адвокатов по гражданским делам- добавил АБ «Бубнов и партнеры», наиболее полно права «покупателя» обеспечиваются при заключении договора долевого участия в строительстве, на основании Федерального закона ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Это достигается тем, что права и обязанности сторон подробно расписаны в указанном нормативном акте, предусмотрена ответственность за их нарушение со стороны застройщика, введен порядок обязательной регистрации договора в регистрирующих органах, что резко снижает возможность повторных продаж объектов.

Другой способ – членство в ЖСК или в ЖНК. Отдельно ЖНК в данной статье рассматриваться не будет, так как все, что ниже написано о ЖСК применимо и к нему. Разница между ними в способе привлечения средств и целях, но так как в настоящий момент застройщики больше используют форму ЖСК, на ней и будет сделан акцент.

Интерес застройщиков к ЖСК и ЖНК вызваны прежде всего тем, что данная форма взаимоотношений предполагает большую свободу действий для последнего. В отличие от отношений, возникающих из договора долевого участия, которые регулируется довольно подробным законодательным актом, прямо предусматривающим случаи привлечения застройщика к ответственности, деятельность кооперативов регулируется главами 11 и 12 Жилищного кодекса РФ и Федеральным Законом ФЗ № 215 от 30 декабря 2004 г. «О жилищно-накопительных кооперативах» – далеко не конкретными с точки зрения правоприменения.

Фактически вся ответственность ЖСК перед его пайщиком регулируется уставом и соответствующим договором, составляемыми органами управления ЖСК при его создании, т.е. застройщиком. Здесь нужно учитывать, что основная масса пайщиков ЖСК – обычных покупателей появляется уже после составления указанных документов и им остается только принять сложившуюся ситуацию.Формально пайщики ЖСК могут повлиять на данное обстоятельство путем внесения изменений в устав, на общем собрании, однако, данный вопрос, как правило, не поднимается.

Контроль со стороны государства сводится непосредственно к процессу строительства (только в случаях, предусмотренных законодательством). Деятельность ЖСК в сфере заключения договоров ведется самостоятельно, договоры не подлежат регистрации в органах государственной власти. И очень редки случаи, когда ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи объекта указана в уставе, либо договоре.

Как показывают случаи из адвокатской практики Адвокатского бюро «Бубнов и партнеры», некоторые ЖСК привлекают средства граждан на основании договора долевого участия. Данное обстоятельство не противоречит действующему законодательству. Казалось бы, руководство ЖСК в данном случае ответственно подходит к вопросу соблюдения прав «покупателя». Однако, здесь следует знать, что данная ситуация может быть рекламным ходом. Договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. Руководство ЖСК, оно же по факту застройщик, считает его членским договором, несмотря на название, и не регистрирует в соответствующих органах. Формально руководство ЖСК право, так как данный договор, несмотря на свое название, будет обязательно содержать признаки членского договора. И в случае обращения в судебные органы с целью привлечения к ответственности застройщика на основании положений вышеупомянутого ФЗ № 214, возникшие правоотношения с большой долей вероятности будут признаны судом как вытекающие из членских и в иске будет отказано.

Кроме того, судебная практика идет по пути применения к договорам долевого участия Закон РФ № 2300-1 от 07 февраля 1992 г. «О защите прав потребителя», предусматривающий дополнительную ответственность для застройщика и льготы при обращении в судебные органы. В тоже время вопрос о применении указанного закона к членским отношениям в кооперативах однозначно не решен, о чем свидетельствуют судебные решения по гражданским делам, состоявшиеся с участием адвокатов Адвокатского бюро «Бубнов и партнеры».

Таким образом, с точки зрения обеспечения прав покупателя, членство в ЖСК представляется более рискованным, нежели отношения, вытекающие из договора долевого участия.

Положительные аспекты выбора той или иной формы взаимодействия с застройщиком также не являются предметом рассмотрения, так как по данному вопросу создано уже достаточно работ другими авторами. Выводы автора обобщены и основаны на практическом применении имеющихся знаний.

Формат данной работы не позволяет в полном объеме отразить все «подводные камни», которые могут встретиться гражданину, решившему приобрести квартиру в «новостройке». Как уже было упомянуто выше, ни одна из «схем» не обеспечивает полную защиту прав «покупателя». Полагаю, что даже у «опытного» человека, разбирающегося в юридическом аспекте проблемы, возникнут сомнения при ее выборе, так как основной массив информации о фактическом состоянии процесса строительства (финансовое положение, соответствие объекта нормативам, действительные сроки сдачи объекта и т.п.) скрыт застройщиком.

Следует отдельно заметить, что приобретая квартиру в «новостройке», нужно проявить максимум терпения и, прежде всего, проверить застройщика всеми доступными Вам средствами. В большинстве случаев только положительная репутация застройщика может обеспечить Вам наиболее полную защиту прав и, как правило, наименьшие финансовые потери.    

 

 

21 января 2014 г.

 

Адвокат

Адвокатского бюро «Бубнов и партнеры»                                                        Р.Н. Сильченко

Физическим лицам Юридическим лицам Онлайн оплата банковской картой
Сертификаты, грамоты, дипломы
Видео
14.11.2019
Адвокат Бубнов И. М. и адвокат Рябов А. А. добились переквалификации по уголовному делу, следствие перепредъявило обвинение со ст. 291.1 УК РФ на ст. 159 УК РФ >>
14.10.2019
Адвокат Кузнецов А. А. взыскал в Арбитражном суде Московской области 73 000 000 рублей по договору строительного подряда >>
11.10.2019
Адвокат Кривошеева С. А. добилась положительного результата в уголовном деле по подозрению директора компании в совершении преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 172 УК РФ >>
10.10.2019
Адвокат Бубнов Иван защитил права клиента в Симоновском районном суде г. Москвы по жилищному спору о признании неприобретшим право пользования жилым помещением >>
14.11.2019
Адвокат Мартинович А. Н. обеспечила в Гагаринском районном суде возможность отцу детей видется с ними по заявленному графику >>
15.10.2019
Адвокат Бубнов И. М. заключил мировое соглашение в Арбитражном суде города Москвы по делу о банкротстве физического лица, клиент бюро смог избежать банкротства и получил снижение долга на 70% >>
11.10.2019
Адвокат Якунин В. Н. успешно провел сделку по покупке квартиры на вторичном рынке г. Москвы за 17 000 000 рублей >>
10.10.2019
Адвокат Бубнов И. М. заключил мировое соглашение по наследственному делу в Никулинском суде, клиент бюро получил более 10 000 000 рублей >>
Аленин Н. С.

Аленин Н. С.
Глава управы

Управа Академического района г. Москвы

Управа Академического района г. Москвы выражает Вам признательность и благодарность за высокий профессионализм и эффективную юридическую помощь по защите интересов и прав жителей района, а также за правовое обеспечение общественных и государтсвенных интересов управы района в судах общей юрисдикции и арбитражных судах города Москвы. >>

Васкинова Ирина Станиславовна

Васкинова Ирина Станиславовна
частное лицо

От лица нашего папы Васкинова Станислава Павловича м нашей семьи хотим отметить работу адвоката Кузнецова Алексея Александровича и выразить ему огромную благодарность за блестяще проведенную работу и за положительное решение по нашему делу, связанное с назначением досрочной трудовой пенсии моего папы. На протяжении всего периода процесса наша семья ни о чем не беспокоилась, а папа не тратил свои нервы на судебных заседаниях. Мы будем рекомендовать Алексея Александровича всем, кому нужен надежный и квалифицированный адвокат. >>

При досрочном назначении пенсии, включается ли в стаж работы периоды нахождения в отпуске по уходу за ребенком?

Какие гарантии прав в сфере пенсионного обеспечения имеют граждане государств-участников Содружества Независимых Государств?